Neste pequeno estudo tentarei apresentar ao leitor o significado do termo de reserva, seus efeitos práticos e sua relação com a vedação de alienação e oneração de futuras construções ainda desprovidas do registro da incorporação imobiliária.

Adianto que esta tentativa não esgotará o tema e representa digressões pessoais que tenho feito acerca desta questão sem deixar de estar atento às decisões judiciais, doutrina e legislação acerca deste habitual, mas conversa prática do mercado.

Inicialmente convém relembrar que o contrato de incorporação imobiliária é essencialmente coletivo porque voltado à junção de recursos com escopo de realização de uma construção em determinado terreno. A meu ver, sem este olhar inicial jamais seria possível compreender a real lógica deste tipo contratual, afinal, sem a possibilidade de captar recurso de uma coletividade, muito mais complexo seria a viabilização financeira de empreendimentos.

Em outras palavras, dificilmente uma incorporadora iria se arriscar no mercado sem poder comercializar unidades antes efetivamente terminar a construção, razão pela qual entendo que o contrato de incorporação imobiliária assume feição de contrato coletivo no qual o comum esforço é imprescindível para a consecução de seu bom fim.

Com isto elucidado, cumpre-se destacar que com o intuito de viabilizar esta captação de recursos, mas não repassar à coletividade um risco demasiado no negócio, o art. 32 da Lei 4.591/64 regulou este contrato a ponto de permitir a comercialização de unidades futuras, mas desde que realizado pelo incorporador o prévio registro da incorporação imobiliária.

O escopo de norma claramente é o de garantir que quando da comercialização já exista um mínimo de segurança em relação à aprovação de projetos pelos órgãos competentes e regularidade da matrícula imobiliária sob a qual serão erigidas as unidades autônomas.

Adianto que não tenho nenhuma dúvida de que esta lógica legislativa é muito benéfica tanto para os adquirentes, como para os próprios incorporadores, já que as chances de insucesso na incorporação e os riscos de desfazimento do negócio caem abruptamente.

Ocorre que mesmo diante do que disposto no art. 32 da Lei 4.591/64, não raro os incorporadores têm realizados o que costumam chamar de “termos de reserva”, que nada mais seriam do que a reserva de determinada futura unidade ainda não objeto de registro de incorporação imobiliária.

Neste ponto, relevantes se faz anotar que o art. 32 da Lei 4.591/64 passou por alteração num termo específico de sua redação no ano de 2022 em razão do advento da Lei 14.382/2022, vejamos: 

Antes

“O incorporador sómente poderá negociar sôbre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos” (grifo nosso)

Depois

“O incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro, no registro de imóveis competente, do memorial de incorporação composto pelos seguintes documentos”

Como se pode observar, há uma clara substituição do legislador do termo “negociar” pelo termo “alienar ou onerar”. A doutrina ainda é relativamente escassa sobre uma aprofundada análise acerca desta alteração de termo, contudo, há autores que sustentam que a norma que vedava a negociação anterior ao registro da incorporação imobiliária 

deve ter interpretação mitigada, permitindo que, sob certas condições, adquirentes promovam a reserva de unidades autônomas para ulterior celebração da promessa de compra e venda, logo após o registro da incorporação.

Em que pese tenha sido flexibilizada a questão, fato é que a doutrina continua a entender que mesmo diante da reserva efetuada, não seria possível que o incorporador recebesse qualquer valor a título de entrada, arras ou sinal.

Acerca da diminuição da restrição e possibilidade de percepção de pagamento anteriormente ao registro da incorporação imobiliária, assumiu destaque nacional um julgado do Tribunal de Justiça de Santa Catarina decorrente de agravo de instrumento autuado sob o n. 5054611-66.2023.8.24.0000, que assim restou ementado:

[...] CONJUNTO PROBATÓRIO DOS AUTOS QUE REVELA A INEXISTÊNCIA DE VENDA ILEGAL DAS UNIDADES HABITACIONAIS, MAS, TÃO SOMENTE, A RESERVA DAS MESMAS, ATRAVÉS DA CELEBRAÇÃO DE "TERMO DE RESERVA PARA FORMALIZAÇÃO FUTURA DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA", NO QUAL CONSTA EXPRESSA INFORMAÇÃO ACERCA DA INEXISTÊNCIA DE REGISTRO DA INCORPORAÇÃO NO MOMENTO DA SUA ASSINATURA E A NECESSIDADE DE FORMALIZAÇÃO POSTERIOR DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA, QUANDO EFETIVADO O REGISTRO.

NOVA REDAÇÃO (LEI Nº 14.382/2022) DO ART. 32 DA LEI Nº 4.591/1964 QUE DEIXOU DE VEDAR A NEGOCIAÇÃO DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM MOMENTO ANTERIOR AO ARQUIVAMENTO DE DOCUMENTOS NO REGISTRO DE IMÓVEIS, PASSANDO A PROIBIR, TÃO SOMENTE, A SUA ALIENAÇÃO OU ONERAÇÃO, NO INTUITO DE ABRANDAR O RIGOR DA PROIBIÇÃO CONTIDA NO DISPOSITIVO. AUSÊNCIA DE ALIENAÇÃO OU ONERAÇÃO NO CASO CONCRETO. NÃO CONFIGURADO PREJUÍZO AOS CONSUMIDORES OU VIOLAÇÃO AOS SEUS DIREITOS.  [...]  

(TJSC, Agravo de Instrumento n. 5054611-66.2023.8.24.0000, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Cláudia Lambert de Faria, Quinta Câmara de Direito Civil, j. 04-06-2024). 

Em leitura do acórdão, vê-se que a interpretação dada pelo Tribunal de Justiça é a de que a alteração incutida no art. 32 da Lei 4.591/64 pela Lei 14.382/2022 deixou de vedar a negociação e passou a proibir apenas a alienação ou oneração da unidade, coisa que não teria ocorrido com a celebração de um “termo de reserva para formalização futura de compromisso de compra e venda”.

Trata-se de relevante julgado acerca do tema, contudo, importante lembrar que nem a ação civil pública da qual originou-se o agravo de instrumento foi julgada e nem o próprio acórdão do agravo de instrumento transitou em julgado, já que atualmente está aguardando julgamento pelo Superior Tribunal de Justiça (AREsp 2889387/SC, relatoria Min. Nancy Andrighi).

Após intensa procura por julgados relativos a casos posteriores à alteração legislativa trazida pela Lei 14.382/2022, são escassas as decisões que entram no mérito da questão, mas fato é que aquelas encontradas caminham num sentido de confirmar a viabilidade do termo de reserva de unidades e até validar cobranças de valores eventualmente não pagos por aquele que pretendia reservar unidade em seu favor. 

De toda forma, apesar de existir um passo importante relativo à interpretação e alcance da nova redação do art. 32 da Lei 4.591/64, fato é que como não há uma definitiva interpretação do tema pelo Tribunal da Cidadania, paira importante incerteza sobre a possibilidade de se firmar termo de reserva com concomitante cobrança de valores e até desconto de multa perante aquele interessado na reserva.

Nos últimos meses muito pensei acerca da questão e confesso que cada vez mais me inclino no sentido de que a alteração trazida ao art. 32 da Lei 4.591/64 pela Lei 14.382/2022 viabiliza a celebração de termo de reserva, com percepção prévia de valores a ponto de vincular as partes firmatárias até em relação a multa contratual pela resilição antecipada, desde que observadas algumas premissas que abaixo destaco.

O termo de reserva deve ser extremamente claro quanto à ausência do registro da incorporação imobiliária e riscos assumidos por aquele que pretende efetuar a reserva.

O termo de reserva deve apresentar o benefício que está sendo auferido pelo “reservante” para a assinatura deste documento antes do registro da incorporação. Ex.: um valor menor ou promocional que aquele que será praticado após o registro da incorporação. Este benefício deverá ser real e realmente vir a ocorrer.

O termo de reserva deverá trazer consigo a minuta da futura promessa de compra e venda que será firmada pelas partes e esta promessa de compra e venda não mais poderá ser alterada em favor do incorporador sem expressa anuência daquele irá ter a reserva em seu favor.

Ao “reservante” deverá ter garantido acesso aos projetos, eventuais aprovações em órgãos públicos, minuta do memorial de incorporação e minuta da convenção condominial. Caso não existam ainda tais documentos, deve isso ser mencionado como um risco que o “reservante” optou por assumir no negócio e que observadas as práticas usuais de mercado e o que lhe apresentado relativo ao empreendimento, não poderá resilir unilateralmente o contrato sem o pagamento de multa contratual.

O termo de reserva deve dispor que após o registro da incorporação, será o “reservante” notificado pelas vias dispostas no contrato para exercer eventual direito de não continuar com o negócio, ainda que sob pena de uma multa contratual.

O termo de reserva não poderá considerar os benefícios trazidos pela Lei 4.591/64 ao incorporador, especialmente naquilo que se refere às altas multas (25% ou 50%) por eventual resilição e/ou resolução contratual.

Para construir as premissas acima apresentadas, considerei em primeiro lugar, o fato de que não faz sentido um simples termo de reserva em que nada se obriga e no qual não exista percepção de pagamento ou multa. Não vejo incorporadora alguma que possa se interessar neste tipo de operação que mais se assemelharia a uma mera pesquisa de mercado.

Assim, ainda que se compreenda que para o termo de reserva se possa estar diante de uma relação de consumo, entendo que diante de uma total transparência de informações a nova redação do art. 32 da Lei 4.591/64 não impede que pessoas possam assumir riscos visando um benefício determinado.

Para mim, um termo de reserva que respeite as premissas acima elencadas se trata de uma espécie de contrato preliminar aleatório, no qual aponta-se exatamente os riscos assumidos por aquele interessado e os benefícios que poderão advir de tal assunção de risco.

É, a meu ver, um ganha-ganha. O incorporador consegue coletar fundos para finalizar os projetos e enfim registrar a incorporação e o “reservante” obtém proveito de um preço menor face um maior risco por ele assumido.

Entendo que viável a formatação do termo de reserva da forma como proposto acima porque o próprio art. 6º, III, do Código de Defesa do Consumidor aceita a formalização de negócio com risco ao consumidor quando assume que é direito básico do consumidor a “informação adequada e clara sobre os diferentes produtos ou serviços, com especificação correta [...], bem como os riscos que se apresentem”.

Com a adequada informação, tampouco se estaria diante de qualquer tipo de abusividade ou iniquidade, afinal, o termo de reserva apresentaria os riscos do negócio a serem assumidos em troca de benefícios almejados pelo interessado.

Conveniente lembrar que em que pese meu entendimento pessoal seja pela viabilidade de um termo de reserva com a observação das premissas acima delineadas, não há conclusão definitiva na jurisprudência acerca do tema e caso o risco de uma operação deste modelo vir a dar errado a consequência poderá ser bastante grave ao incorporador. 

Para concluir, destaco que ainda que tenha o art. 32 da Lei 4.591/64 ampliado as possibilidades de negociação de unidades antes do registro da incorporação imobiliária, não pode o incorporador perder de vista que ante o que disposto no art. 65 da Lei 4.591/64, especial cuidado se deve ter aos anúncios realizados ao público enquanto não efetivamente registrada a incorporação imobiliária.

É o parecer.

Itajaí/SC, 27 de setembro de 2025.