A multipropriedade imobiliária consolidou-se no ordenamento jurídico brasileiro com a promulgação da Lei nº 13.777/2018, que inseriu no Código Civil os arts. 1.358-B a 1.358-U. O instituto introduziu disciplina específica para a propriedade fracionada no tempo, permitindo que diversos titulares exerçam, de forma exclusiva e alternada, os poderes inerentes ao domínio sobre um mesmo bem imóvel.
O modelo responde a demandas contemporâneas, especialmente relacionadas ao uso compartilhado de imóveis de lazer e à racionalização econômica do acesso à propriedade. Contudo, sua implementação prática revela desafios jurídicos relevantes, que demandam rigor técnico na estruturação e gestão do regime.
O presente parecer examina a natureza jurídica da multipropriedade, sua estrutura normativa e os principais pontos críticos observados na prática, com ênfase na prevenção de conflitos e na segurança jurídica.
Posto isso, tem-se que a multipropriedade é um regime de condomínio, caracterizado pela atribuição de frações temporais da propriedade a titulares distintos, com exclusividade de uso durante o período correspondente.
Diferentemente de simples cessões de uso ou contratos de hospedagem periódica, o regime implica titularidade dominial, passível de alienação, oneração, transmissão causa mortis e constrição judicial. Nessa linha, cada fração temporal constitui unidade jurídica individualizada, com matrícula própria no registro imobiliário, assegurando publicidade e oponibilidade erga omnes (a todos).
A instituição do regime exige instrumento formal e registro no Ofício de Registro de Imóveis, acompanhado de convenção específica que discipline o funcionamento da multipropriedade. No entanto, essa convenção não se confunde com a convenção do condomínio edilício eventualmente existente, uma vez que regula aspectos próprios da divisão temporal do uso, governança interna e responsabilidades dos multiproprietários. A estrutura normativa também admite diferentes formas de organização das frações temporais, como períodos fixos, sistemas flutuantes ou modelos híbridos.
Tratando-se dos direitos inerentes do multiproprietário, destacam-se: o uso e gozo exclusivo do imóvel no período correspondente; a possibilidade de cessão, locação ou comodato da fração; a alienação ou oneração do direito; a participação nas deliberações condominiais, com voto proporcional à fração temporal.
Em contrapartida, subsistem deveres correlatos à essa espécia de condomínio, tais como: o pagamento das contribuições condominiais e despesas de manutenção; a conservação do imóvel e de seus equipamentos; a observância das regras de convivência e utilização; a responsabilidade por danos causados durante o período de uso.
Dito isso, a funcionalidade do regime depende de governança eficiente e regras claras de administração. A convenção deve estabelecer mecanismos de gestão do uso, manutenção, limpeza, reservas, reposição de equipamentos e rateio de despesas.
A administração exerce papel central na coordenação dos períodos de utilização, na execução das deliberações acordadas nas assembleias e na preservação da integridade do imóvel. Desse modo, em empreendimentos compostos integralmente por unidades submetidas à multipropriedade, a gestão profissional torna-se especialmente relevante para assegurar continuidade operacional.
Tem-se que a inadimplência constitui uma das principais fontes de desequilíbrio do sistema. Com essa preocupação em mente, o ordenamento jurídico permite a adoção de medidas como restrição do uso, vinculação da fração a sistemas de locação para amortização de débitos e, em determinadas hipóteses, adjudicação da fração pelo condomínio, conforme previsão legal e convencional.
Tais mecanismos visam preservar a sustentabilidade financeira do empreendimento e evitar a transferência do ônus aos demais multiproprietários.
Além disso, verifica-se que a multipropriedade pode coexistir com o condomínio edilício tradicional, seja de forma integral, quando todas as unidades se submetem ao regime temporal, ou seja de forma parcial ou mista.
Nessas hipóteses, torna-se indispensável a compatibilização entre a convenção edilícia e a convenção específica da multipropriedade, especialmente no tocante ao rateio de despesas comuns, ao uso das áreas compartilhadas e aos quóruns deliberativos.
A ausência de harmonização normativa pode gerar conflitos entre proprietários tradicionais e multiproprietários, comprometendo a gestão condominial e a previsibilidade das obrigações.
Embora o instituto possua estrutura normativa consistente, sua aplicação prática revela pontos sensíveis que frequentemente conduzem à judicialização.
Entre eles, destaca-se a estruturação jurídica inadequada do regime, evidenciada por convenções genéricas, ausência de regras claras de governança e falhas registrais, circunstâncias que comprometem a segurança jurídica e dificultam a gestão do empreendimento.
Soma-se a isso o desalinhamento das expectativas dos adquirentes, especialmente quando a multipropriedade é percebida como investimento de rentabilidade garantida, o que pode gerar frustração e litígios, sobretudo em contextos de aquisição marcados por forte apelo emocional.
Também se observam dificuldades de natureza operacional e administrativa, como deficiências na gestão, conflitos de uso e inadimplência, fatores que impactam diretamente a sustentabilidade do regime.
Ainda, a transparência informacional assume papel decisivo, uma vez que a clareza na publicidade e nos instrumentos contratuais é essencial para prevenir alegações de vício de informação e práticas comerciais inadequadas.
Em conjunto, tais circunstâncias demonstram que os problemas associados à multipropriedade não decorrem do instituto em si, mas da forma como é estruturado, comunicado e administrado.
Diante disso, a experiência prática indica que a mitigação de riscos depende da adoção de medidas preventivas, dentre as quais se destacam: estruturação registral rigorosa; elaboração de convenção detalhada e tecnicamente consistente; definição clara de governança e administração; transparência na comercialização e na divulgação das condições de uso; orientação jurídica preventiva aos empreendedores e adquirentes.
Dessa maneira, a atuação jurídica desde a concepção do empreendimento revela-se determinante para assegurar previsibilidade e estabilidade ao regime.
Em conclusão, a multipropriedade imobiliária representa instrumento jurídico contemporâneo que amplia o acesso à propriedade e racionaliza o uso de imóveis de lazer. Sua disciplina legal confere segurança e reconhece a autonomia patrimonial das frações temporais.
Entretanto, a experiência prática evidencia que a efetividade do regime depende de estruturação jurídica adequada, governança eficiente e alinhamento entre expectativas dos adquirentes e a realidade operacional do empreendimento.
Quando implementada com rigor técnico e transparência, a multipropriedade cumpre sua função econômica e social. Quando negligenciados informacionais, seus torna-se judicialização. aspectos fonte de estruturais conflitos e e Assim, a assessoria jurídica preventiva e a adequada conformação normativa constituem elementos essenciais para o sucesso e a estabilidade do modelo.
É o parecer.
Thiago Santos Capella
OAB/SC 72.830
