Desjudicialização das Relações Locatícias – Um Estudo sobre o Despejo Extrajudicial no Projeto de Lei nº 3.999/2020

O objetivo deste parecer é analisar a proposta legislativa que trata do despejo extrajudicial, Projeto de Lei nº 3.999/2020 e, que altera a Lei do Inquilinato. A ideia central é permitir que, em algumas situações, o locador possa retomar seu imóvel de forma mais rápida e sem precisar recorrer imediatamente ao Poder Judiciário. Isso representaria uma alternativa mais simples e menos custosa para resolver conflitos decorrentes do contrato de locação, principalmente nos casos de falta de pagamento.

Ao longo do parecer, explicar-se-á os principais pontos do procedimento previsto no projeto, os argumentos favoráveis à mudança, bem como os cuidados necessários para que essa desjudicialização respeite os direitos das partes envolvidas.

O Judiciário brasileiro é sobrecarregado por demandas repetitivas e demoradas e as ações de despejo representam parte significativa desse volume. O atraso na solução desses casos gera prejuízos tanto para locadores, que não conseguem retomar seus imóveis com agilidade, quanto para o próprio sistema de Justiça. Diante disso, cresce o interesse por formas extrajudiciais de resolução de conflitos e o PL 3.999/2020 segue essa linha.

O procedimento tem início com o requerimento do locador ao cartório, solicitando a notificação do locatário para que efetue o pagamento da dívida locatícia ou desocupe o imóvel dentro do prazo legalmente previsto. A contagem desse prazo começa a partir da confirmação da entrega da notificação ao locatário, ou, nos casos em que não for possível localizá-lo pessoalmente, a partir de tentativa válida por hora certa.

Para formalizar o pedido, o locador deverá apresentar a documentação que comprove a existência da relação contratual, a inadimplência e a planilha de débitos, permitindo ao locatário pleno conhecimento sobre a cobrança realizada. A notificação poderá ser feita de forma eletrônica.

Caso o locatário opte por desocupar o imóvel dentro do prazo estabelecido, o cartório registrará a entrega das chaves e encerrará o procedimento, formalizando a retomada do bem pelo locador. Se, por outro lado, o locatário permanecer no imóvel sem quitar a dívida, o locador poderá recorrer ao Poder Judiciário e requerer a concessão de liminar para o despejo.

Neste caso, a decisão judicial poderá ser proferida sem a necessidade de ouvir previamente o locatário, tendo como base a ata notarial lavrada pelo cartório, que servirá como título executivo para fundamentar a medida. A ordem judicial deverá observar os critérios legais, mas será voltada à efetivação célere da retomada da posse.

Os adeptos do projeto destacam que a medida traz vantagens como maior agilidade, redução de custos com processos judiciais e maior previsibilidade na gestão do imóvel. Além disso, espera-se que a existência dessa possibilidade estimule o cumprimento do contrato e a regularidade dos pagamentos.

Contudo, há preocupações importantes. A maior delas é o risco de violação ao devido processo legal e ao direito de defesa do locatário. Isso porque o despejo pode ocorrer sem que o inquilino tenha a chance de apresentar sua versão dos fatos antes da decisão judicial. Em contratos mais complexos, isso pode gerar decisões apressadas e desproporcionais, principalmente contra inquilinos em situação de vulnerabilidade.

Como o procedimento tem início no cartório, também se questiona se há espaço suficiente para avaliar eventuais alegações defensivas por parte do locatário. Por isso, mesmo sendo uma proposta promissora, é fundamental que o magistrado, ao analisar o pedido de despejo liminar, o faça com cautela e sensibilidade, reconhecendo os casos em que a medida imediata pode causar prejuízo desproporcional.

Para garantir que o procedimento seja eficaz e justo, é essencial prever a possibilidade de o locatário apresentar impugnação à notificação, facilitar o acesso ao Judiciário e assegurar que a desocupação compulsória só ocorra quando realmente comprovado o inadimplemento, sem margem para dúvidas sobre o contrato ou os valores cobrados.

A proposta de despejo extrajudicial, nos moldes do Projeto de Lei nº 3.999/2020, é um instrumento importante para tornar as relações locatícias mais eficientes e menos dependentes do Poder Judiciário. Ao permitir que o locador recorra a um procedimento mais simples e rápido, o projeto tem o potencial de reduzir a litigiosidade, diminuir custos e dar mais segurança à atividade locatícia.

Por outro lado, é indispensável que essa nova forma de despejo respeite os princípios constitucionais do devido processo legal, contraditório e ampla defesa. Isso exigirá uma atuação cuidadosa dos cartórios, análise criteriosa do juiz ao conceder liminares e mecanismos eficazes para que o locatário possa se defender, especialmente nos casos em que haja alguma dúvida sobre a dívida ou o contrato.

Com as salvaguardas adequadas, a medida poderá representar um avanço importante na modernização e desburocratização das relações locatícias no Brasil, conciliando celeridade e segurança jurídica.

Itajaí/SC, 28 de julho de 2025.

TALITA PEDROSINI

OAB-SC 62.422