A reforma tributária, inserida no ordenamento pátrio por via da EC 132/2023, com regulamentação por via da LC 214/2025, traz no seu bojo de mudanças a sujeição das locações de imóveis urbanos à tributação sobre o consumo. O objetivo deste parecer é apresentar as mudanças trazidas ao campo das locações, bem como avaliar o regime especial de transição previsto no art. 487 da LC 214/2025, o qual, mediante condições específicas, posterga os efeitos da reforma por certo período.

I – Tributação sobre locações no modelo atual

Objetivamente, sobre os contratos de locação atualmente recaem os seguintes impostos:

1. IR: incide sobre os rendimentos de locação ou sublocação;

2. PIS/COFINS: para pessoas jurídicas, incide sobre a receita auferida em razão do recebimento de aluguéis;

3. CSLL: para pessoas jurídicas, sobre receita auferida em razão do recebimento de aluguéis.

Esses tributos são os principais meios de arrecadação do Estado sobre a atividade de locação, não obstante haja outros que atinjam a espécie, mesmo que indiretamente, tais como o IPTU, que tem por objeto a propriedade, e o ISS, discutível na hipótese de a locação envolver prestação de serviços.

Postas estas noções, parte-se às mudanças trazidas pela reforma.

II – Alteração no modelo de tributação sobre consumo e impactos nas locações

No modelo vigente, anterior à reforma, a tributação sobre o consumo no Brasil ocorre pela incidência de cinco tributos: IPI, ICMS, ISSQN, PIS e COFINS. A reforma busca simplificar esta fragmentação de tipos, sintetizando-os, essencialmente, em apenas dois: Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e Contribuição Sobre Bens e Serviços (CBS), que são muito semelhantes em questão estrutural.1

Como visto, a reforma atingirá e remodelará a tributação que hoje é imposta pelo PIS e pela COFINS, os quais incidem sobre a receita auferida de locações de imóveis. As mudanças iniciarão em 01/01/2026, e sobre as locações passarão a incidir também IBS e CBS, conquanto de forma equalizada no início, dadas as regras de transição impostas na EC 132/2023, que vão de 2026 até 2033 (arts. 124 a 130 do ADCT).

Sobre as regras de transição, no que interessa ao tema, em resumo:

2026: Fase de teste, com IBS cobrado em alíquota estadual de 0,1% e CBS em alíquota fixada em 0,9%. A ideia é que, nesta etapa, tais recolhimentos não representem aumento de carga tributária, pois os valores poderão ser compensados com os devidos a título de PIS e COFINS.

A partir de 2027: Início da cobrança integral da CBS, com extinção do PIS e da COFINS.

1 A Regra-matriz de incidência tributária de ambos é praticamente a mesma. A principal diferença reside na alíquota: enquanto na CBS será fixada pela União, no IBS será fixada conjuntamente pelos estados e municípios. Na prática, em razão do formato IVA dual, para o contribuinte será como se houvesse apenas um tributo.

Em 2027 e 2028: Início da cobrança integral do IBS, mas com alíquotas municipais e estaduais de apenas 0,05% cada. Além disso, a alíquota do CBS será reduzida em 0,1%.

2029 a 2032: Início do processo de substituição gradual do ICMS e do ISS pelo IBS, culminando em suas extinções em 2033.

2033: Finalização do procedimento de adoção do novo modelo, com extinção do ICMS e ISS e aplicação do IBS e da CBS em alíquotas cheias

Ressalta-se que ainda não há alíquota final definida, tanto para CBS quanto para IBS, sabendo-se que a CBS será de competência exclusiva da União, enquanto o IBS terá competência compartilhada entre União, Estados, Municípios e Distrito Federal. Não obstante, fala-se numa alíquota cheia (IVA dual) próxima de 28% sobre a base de cálculo, sendo 9,3% referente à CBS e 18,7% ao IBS.

E, importantíssimo mencionar que, nos termos do art. 261, parágrafo único, da LC 214/2025, “As alíquotas do IBS e da CBS relativas às operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis ficam reduzidas em 70%”.

Diante disso, baseado na estimativa da alíquota cheia do IVA dual, aplicando o redutor legal, tem-se percentual de 8,4%. Rememora-se que a referida taxação substituirá a atual carga proveniente de PIS e COFINS, que hoje incide apenas sobre a receita de pessoas jurídicas, em alíquota total que varia de 3,65% (lucro presumido) a 9,25% (lucro real), conquanto no novo modelo o IVA dual poderá recair sobre a receita de pessoas físicas também, em se tratando de daquela proveniente de locações, se atendidos os requisitos do art. 251 LC 214/2025.²

Logo, com a reforma, a principal alteração no modelo da tributação sobre locações de imóveis se dará por conta da substituição do PIS e da COFINS pelo IBS e a CBS, aplicados na hipótese com redutor substancial das alíquotas, mas que ainda assim, na maioria dos casos,3 resultará em aumento da carga tributária.

2 Art. 251. As operações com bens imóveis realizadas por contribuintes que apurarem o IBS e a CBS no regime regular ficam sujeitas ao regime específico previsto neste Capítulo.

§ 1º As pessoas físicas que realizarem operações com bens imóveis serão consideradas contribuintes do regime regular do IBS e da CBS e sujeitas ao regime de que trata este Capítulo, nos casos de:

I - locação, cessão onerosa e arrendamento de bem imóvel, desde que, no ano-calendário anterior:

a) a receita total com essas operações exceda R$ 240.000 (duzentos e quarenta mil reais); e

b) tenham por objeto mais de 3 (três) bens imóveis distintos;

[...] § 2º Também será considerada contribuinte do regime regular do IBS e da CBS no próprio ano calendário, a pessoa física de que trata o caput do § 1º deste artigo, em relação às seguintes operações:

[...] II - a locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel em valor que exceda em 20% (vinte por cento) o limite previsto na alínea “a” do inciso I do § 1º deste artigo.

3 Diz-se “na maioria dos casos”, pois há a variável do regime tributário, e o contribuinte poderá tomar crédito dos insumos, tais como IPTU, condomínio, reformas etc., o que pode trazer cenário de resultado final menor.

Indo ao final, aborda-se a partir daqui, brevemente, o regime de transição especial previsto no art. 487 da LC 214/2025.

III – Regime de transição do art. 487 da LC 214/2025

Para além das regras de transição acima expostas, por parte do legislador complementar houve instituição de um regime de transição diferenciado para locadores de imóveis, previsto no art. 487 da LC 214/2025. Dispõe a norma:

Art. 487. O contribuinte que realizar locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel decorrente de contratos firmados por prazo determinado poderá optar pelo recolhimento de IBS e CBS com base na receita bruta recebida.

§ 1º A opção prevista no caput será aplicada exclusivamente:

I - para contrato com finalidade não residencial, pelo prazo original do contrato, desde que este:

a) seja firmado até a data de publicação desta Lei Complementar, sendo a data comprovada por firma reconhecida ou por meio de assinatura eletrônica; e

b) seja registrado em Cartório de Registro de Imóveis ou em Registro de Títulos e Documentos até 31 de dezembro de 2025 ou seja disponibilizado para a RFB e para o Comitê Gestor do IBS, nos termos do regulamento;

II - para contrato com finalidade residencial, pelo prazo original do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro, desde que firmado até a data de publicação desta Lei Complementar, sendo a data comprovada por firma reconhecida, por meio de assinatura eletrônica ou pela comprovação de pagamento da locação até o último dia do mês subsequente ao do primeiro mês do contrato.

§ 2º As operações sujeitas ao regime de que trata este artigo estarão sujeitas ao pagamento de IBS e CBS em montante equivalente a 3,65% da receita bruta recebida.

Como se vê, ao contribuinte que realizar locação, seja pessoa jurídica ou pessoa física, desde que cumpridos os requisitos da lei, é possibilitado postergar os efeitos da reforma pelo prazo original do contrato. Anota-se que, a alíquota dos optantes pelo regime será equivalente a 3,65%, exatamente o montante devido atualmente, a título de PIS e COFINS, para o regime do lucro presumido.

A opção parece trazer grande vantagem principalmente para contratos de longo prazo, sobretudo se superior ao período das regras de transição da reforma, pois traz segurança ao contribuinte no aspecto da previsibilidade do ônus tributário, que se manterá na monta do que já paga a título de PIS e COFINS, por exemplo, se pessoa jurídica optante pelo lucro presumido.

Neste regime, entretanto, o contribuinte renuncia à possibilidade de compensação do que pago a título de IBS e CBS com PIS e COFINS (que serão cobrados paralelamente até suas extinções, ao final de 2026), de redutores legais (arts. 260 e 261 da LC 214/2025) e do abatimento de créditos sobre o valor devido. Ou seja, fica preso à alíquota fixa de 3,65%, a partir de 2026, até a extinção do contrato, salvo se se tratar de contrato de locação residencial, hipótese na qual o benefício não ultrapassará 31/12/2028, independentemente do prazo contratual.

Tratando-se de locação de curto prazo, que não ultrapasse os estágios iniciais das regras de transição entre modelos, não obstante seja necessária, em cada caso, uma projeção contábil específica, a mudança pode não refletir vantagem econômica, dada a aplicação das alíquotas teste e reduzidas nos anos iniciais.

Em finalização, imperioso destacar que a análise também deve considerar as consequências civis da adoção do regime, pois para o caso de contrato de finalidade não residencial, o registro em cartório é requisito, ato que traz consequências na alienabilidade e na dinâmica de negociação do bem.

Por ora, é o parecer.

Itajaí/SC, 25 de novembro de 2025.

Isaque Tolentino Teixeira

OAB/SC 68.576