INTRODUÇÃO:

O instituto da teoria do adimplemento substancial encontra-se na jurisprudência pátria como instrumento de preservação dos negócios jurídicos. Em que pese sua aplicação seja tradicionalmente voltada a impedir a rescisão contratual, remanesce o debate sobre sua incidência em outros institutos, como a adjudicação compulsória. Diante desse cenário, o presente parecer analisa a aplicabilidade da referida teoria à luz do entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp 2.207.433, investigando se a quitação integral do preço é requisito absoluto ou se admite flexibilização diante do cumprimento expressivo da obrigação. 

1.      DA TEORIA DO ADIMPEMENTO SUBSTANCIAL 

Antes de adentrar no problema em questão, faz-se necessária uma breve explanação acerca do instituto do adimplemento substancial. Conforme leciona Roque[1], sua origem remonta à doutrina da substantial performance, consagrada no direito inglês, cujo escopo era mitigar as injustiças decorrentes da resolução contratual quando a inadimplência recaía sobre parcela ínfima da obrigação pactuada. 

Embora tal teoria tenha sido acolhida por diversos ordenamentos estrangeiros, não houve, no Brasil, uma incorporação legislativa expressa. Contudo, tal ausência de previsão legal não impediu sua ampla aceitação pela jurisprudência e pela doutrina pátria. 

No âmbito do Código Civil, nos seus artigos 421, 422 e 475, a teoria do adimplemento substancial se apresenta como mecanismo de relativização do direito à resolução contratual decorrente do inadimplemento[2].  

Ademais, no ano de 2006, o Conselho da Justiça Federal aprovou o Enunciado nº 361 durante a IV Jornada de Direito Civil, o qual consolidou os fundamentos principiológicos para a aplicação da teoria em debate, nos seguintes termos: “o adimplemento substancial decorre dos princípios gerais contratuais, de modo a fazer preponderar a função social do contrato e o princípio da boa-fé objetiva, balizando a aplicação do art. 475”. 

Por fim, o STJ no REsp 1.581.505, trouxe requisitos a serem preenchidos para poder aplicar a teoria do adimplemento substancial, sendo eles: a) a existência de expectativas legítimas geradas pelo comportamento das partes; b) o pagamento faltante há de ser ínfimo em se considerando o total do negócio; c) deve ser possível a conservação da eficácia do negócio sem prejuízo ao direito do credor de pleitear a quantia devida pelos meios ordinários. 

2.      DA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA  

Segundo Lourenço e Tartuce[3], o art. 1.417 do Código Civil dispõe que, se o promitente comprador de imóvel não obtiver o registro da transferência da propriedade em razão da recusa do vendedor ou da ausência de documentos indispensáveis, poderá requerer ao Poder Judiciário a adjudicação compulsória do bem. Em complemento, o art. 1.418 estabelece que, diante da resistência do alienante ou da existência de qualquer outro obstáculo injustificado à formalização do negócio, caberá ao juiz suprir a vontade da parte inadimplente, determinando a regularização da titularidade. 

Assim, a adjudicação compulsória configura instrumento jurídico destinado a assegurar a efetividade do direito do adquirente que já cumpriu sua obrigação contratual, especialmente o pagamento do preço, mas se vê impedido de consolidar a propriedade por circunstâncias alheias à sua vontade.

Nesse sentido, afirmam Lourenço e Tartuce[4]: 

“No contexto da adjudicação compulsória judicial, o procedimento ocorre quando uma das partes, normalmente o comprador ou o adquirente, busca obter judicialmente a ordem de adjudicação do bem, com base na recusa ou omissão da parte vendedora em efetuar a escritura pública de transferência do imóvel. Nesse caso, a intervenção do juiz é necessária para garantir que a transferência de propriedade seja realizada de forma legal e regular. A decisão judicial, portanto, força a parte que se recusa a cumprir o contrato a efetuar a transferência do bem” 

Agora, veja que entre os requisitos legais, destacam-se a existência de contrato válido de promessa de compra e venda, de permuta ou de cessão de direitos, bem como a observância da forma adequada, exigindo-se escritura pública no caso específico de cessão de direitos hereditários. 

A promessa de compra e venda é a modalidade mais comum nessas hipóteses, por meio da qual uma das partes se obriga a transferir a propriedade do bem, enquanto a outra assume o compromisso de pagar preço previamente estipulado. 

De igual modo, nos contratos de permuta e de cessão de direitos, é indispensável que estejam presentes todos os requisitos de existência e validade do negócio jurídico, a fim de viabilizar a adjudicação compulsória. Somente com a adequada constituição do vínculo contratual é que se torna possível pleitear judicialmente a transferência da propriedade. 

Ademais, conforme lecionam Lourenço e Tartuce[5], é necessário observar os requisitos intrínsecos e extrínsecos que são fundamentais para a validade do contrato e a execução da adjudicação. Entre estes, podemos citar:  

1. Forma prescrita ou não defesa em lei: a forma do contrato deve ser observada conforme o tipo de transação. Por exemplo, se houver exigência de escritura pública, como em alguns contratos de venda e permuta de imóveis, esta deve ser atendida. Caso contrário, a adjudicação pode ser questionada. 

2. Capacidade de contratar: as partes envolvidas devem ter a capacidade jurídica para firmar o contrato, ou seja, devem ser maiores de idade e não estar impedidas de contratar por questões legais. 

3. Objeto lícito, certo, determinado ou determinável: o objeto do contrato (seja a venda, permuta ou cessão) precisa ser lícito, isto é, não pode envolver a realização de algo ilegal. Além disso, o objeto deve ser certo e determinado, ou ao menos determinável, para que as partes saibam exatamente o que está sendo transacionado. 

Dessa forma, entre as diversas dificuldades identificadas, destacam-se as seguintes hipóteses mais recorrentes: o promitente vendedor ou permutante se nega a outorgar a escritura em negócio jurídico irrevogável e irretratável; o promitente vendedor ou permutante faleceu; o promitente vendedor ou permutante foi declarado ausente; o promitente vendedor ou permutante é civilmente incapaz; o promitente vendedor ou permutante está em local incerto; a promitente vendedora ou permutante, pessoa jurídica, foi extinta; o promitente vendedor ou permutante aliena o imóvel a terceiro.

Portanto, a adjudicação compulsória representa instrumento de concretização do direito à propriedade e de fortalecimento da segurança jurídica nas relações imobiliárias.

3.      DA DECISÃO DO STJ - REsp 2.207.433 

No caso em exame, os compradores de imóvel, após quitarem aproximadamente 80% do preço pactuado em promessa de compra e venda, ajuizaram ação visando ao reconhecimento da prescrição das parcelas remanescentes e à adjudicação compulsória. A sentença acolheu integralmente os pedidos; contudo, em grau recursal, o Tribunal de Justiça manteve apenas a declaração de prescrição, afastando a adjudicação. 

O STJ afastou a alegação de negativa de prestação jurisdicional, por entender que o acórdão recorrido enfrentou adequadamente as questões suscitadas. 

No mérito, reafirmou que a adjudicação compulsória, prevista nos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil, exige a quitação integral do preço, sendo inaplicável quando remanescente saldo devedor, ainda que prescrita a pretensão de cobrança.

Ainda, a ministra trouxe quatro requisitos para a aplicação ao direito à adjudicação compulsória, quais sejam:

(I) pagamento integral do preço acordado;

(II) o contrato preliminar deve conter todos os elementos necessários à conversão em contrato definitivo;

(III) recusa injustificada do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva do imóvel;

(IV) inexistência de direito de arrependimento.

Desta maneira, a Corte afastou a incidência da teoria do adimplemento substancial, destacando que tal construção visa impedir a resolução contratual por inadimplemento mínimo, não podendo ser utilizada para suprir a ausência de pagamento integral em ação de adjudicação compulsória.

Ressalta-se, ainda, que a Ministra Nancy destacou que admitir entendimento em sentido contrário implicaria verdadeiro incentivo ao inadimplemento das últimas parcelas contratuais, na medida em que possibilitaria ao promitente comprador regularizar a situação do imóvel sem a integral quitação do preço ajustado.

Vale mencionar que o fundamento adotado no presente caso, para afastar a aplicação da teoria do adimplemento substancial já havia sido anteriormente utilizado em hipótese de alienação fiduciária, no julgamento do REsp nº 1.622.555/MG.

Assim, o recurso especial foi desprovido, permanecendo inviável a adjudicação compulsória sem a quitação total do preço, restando aos compradores a possibilidade de acordo com a vendedora ou eventual ação de usucapião, se preenchidos os requisitos legais. 

4.      CONCLUSÃO

Ante o exposto, conclui-se que, conforme decidido no REsp 2.207.433, a teoria do adimplemento substancial não se aplica à adjudicação compulsória, uma vez que tal instituto pressupõe a quitação integral do preço pactuado como requisito indispensável para a transferência da propriedade.

No plano prático, essa orientação jurisprudencial reforça a necessidade de cautela tanto por parte de compradores quanto de vendedores em contratos de promessa de compra e venda de imóveis. A ausência de quitação integral pode inviabilizar a adjudicação compulsória e gerar prejuízos relevantes.

É o parecer.

Itajaí, 03 de março de 2026.

Kaiky Ryan Ekuni

Estagiário de Direito

[1] ROQUE, Pamela R. Estudos Aplicados de Direito Empresarial - L.LC em Direito Empresarial. São Paulo: Almedina Brasil, 2020. E-book. p.53.

[2] RIZZARDO, Arnaldo. Contratos - 22ª Edição 2026. 22. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2025. E-book. p.244.

[3] LOURENÇO, Heuler C.; TARTUCE, Flávio. Adjudicação Compulsória Extrajudicial - Col. Dir. Privado - 1ª Edição 2026. Rio de Janeiro: Forense, 2026. E-book. p.109.

[4] LOURENÇO, Heuler C.; TARTUCE, Flávio. Adjudicação Compulsória Extrajudicial - Col. Dir. Privado - 1ª Edição 2026. Rio de Janeiro: Forense, 2026. E-book. p.116.

[5] LOURENÇO, Heuler C.; TARTUCE, Flávio. Adjudicação Compulsória Extrajudicial - Col. Dir. Privado - 1ª Edição 2026. Rio de Janeiro: Forense, 2026. E-book. p.129.