A obrigatoriedade do quadro-resumo para imóveis prontos vendidos por incorporadores

Por Felipe Probst Werner
13/07/2022

Incorporações imobiliárias são tidas como uma conjunção de contratos e processos voltados para a construção e comercialização de empreendimento com unidades autônomas e comuns.

Regulada pela Lei 4.591/64, a incorporação imobiliária possui papel de destaque no direito e na economia porque envolve a administração, por parte do incorporador, de recursos vertidos pelos adquirentes das unidades autônomas para o fim de construção de determinado empreendimento.

Por esta característica, possível dizer que o contrato de incorporação imobiliária é essencialmente coletivo, já que o incorporador depende de vários adquirentes investindo na consecução da obra. A consequência é que diferentemente de uma compra e venda ordinária, o problema em um contrato com um dos adquirentes pode causar efeito nos outros contratos dos demais adquirentes em razão, por exemplo, na impossibilidade econômica do incorporador em finalizar a obra.

Como boa parte desses contratos que envolvem incorporação imobiliária são provenientes de relações de consumo, em 27/12/2018 foi editada a Lei 13.786/18 que cuidou da inserção de diversos dispositivos para melhor regular este tipo de relação, como o art. 35-A que incutiu a obrigatoriedade de inserção de um quadro-resumo no início dos contratos de compra e venda, promessa de compra e venda cessão ou promessa de cessão de compra e venda a fim de dar maior transparência a valores, prazos, multas e outras questões relevantes aos adquirentes.

Ocorre que após a promulgação da lei 13.786/18, um debate iniciou quando à aplicabilidade das obrigações por ela criadas a contratos de promessa de compra e venda de imóveis que já não estavam mais na “planta”, mas sim acabados e finalizados.

A dúvida era pertinente porque a Lei 13.786/18 dispunha em seu preâmbulo que a lei visava disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária “em” incorporação imobiliária. Isto é, poder-se-ía entender que a obrigação do quadro resumo nos contratos de promessa de compra e venda celebrados com o incorporador apenas ocorreria enquanto a obra ainda não estivesse entregue, ou seja, “em” incorporação.

Para sanar este tipo de dúvida e considerando que mesmo estando o imóvel objeto da incorporação imobiliária já pronto, a primeira promessa de compra e venda realizada entre incorporador e adquirente-consumidor se trata de relação de consumo, cuidou a IX Jornada de Direito Civil realizada em Brasília, no ano de 2022, em editar o Enunciado 653 que passou a dispor: “o quadro-resumo a que se refere o art. 35-A da Lei 4.591/64 é obrigação do incorporador na alienação de imóveis em fase de construção ou já construídos”.

Desta forma, vê-se que doutrina e jurisprudência culminaram por dar um norte na interpretação do art. 35-A, incutido na Lei 4.591/64 pela Lei 13.786/18, a fim de interpretá-lo de forma mais abrangente a ponto de entender que a obrigatoriedade do quadro-resumo nos contratos de que tenham como objeto unidades autônomas de incorporações imobiliárias seja obrigatória não só nos imóveis que sejam alienados na “planta”, mas também naqueles prontos, desde que, lógico, estejam sofrendo sua primeira comercialização pelo incorporador para um adquirente que seja considerado consumidor.

Sem mais.

A obrigatoriedade do quadro-resumo para imóveis prontos vendidos por incorporadores

Por Felipe Probst Werner 13/07/2022

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