Não são poucos os comentários feitos por renomados juristas às substanciais e até controversas alterações trazidas pela Lei 13.786/2018, de 27/12/2018, às promessas de compra e venda de imóveis construídos sob o regime de incorporação imobiliária (Lei 4.591/64).

No entanto, interessante se faz realçar que poucos ou inexistentes as notas acerca nas alterações trazidas pela chamada Lei do Distrato também nas promessas de compra e venda regidas pela Lei 6.766/79, Lei do Parcelamento do Solo.

Assim, serve este parecer para tecer algumas explanações acerca de tais alterações, que, diga-se, não restringem-se apenas ao distrato, mas, também, a formalidades necessárias em contratos que serão entabulados após a vigência (27/12/2018) da norma ora comentada.

Em primeiro lugar, destaca-se a inclusão do art. 26-A na Lei 6.766/79, que determina que doravante os contratos de compra e venda ou de promessa de compra e venda, devem ser iniciados por um quadro-resumo que contenha itens relevantes do contrato, como preço total a ser pago, valor da corretagem e condições de pagamento dela, forma de pagamento com indicação dos vencimentos, índices de correção monetária, consequências de eventual distrato – que deverá conter anuência prévia e específica do adquirente - taxas de juros, informações acerca do direito de arrependimento do promitente comprador, prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após termo de vistoria de obras, informações acerca de eventuais ônus que recaiam sobre o imóvel, número do registro do loteamento ou desmembramento, matrícula do imóvel e identificação no Registro de Imóveis competente e o termo final para execução do loteamento, caso já não esteja pronto.

O §1o do art. 26-A, por sua vez, dispõe que se verificada a ausência de qualquer dos itens acima discriminados ficará concedido o prazo de 30 dias para aditamento do contrato e saneamento da omissão, findo o prazo e não sanada a omissão pelo loteador/empreendedor, ficará configurada justa causa para resolução do contrato por parte do adquirente.

Como se pode observar, as alterações determinadas pela novel lei diz respeito muito mais ao caráter estético do contrato do que novas obrigações ao empreendedor, exceto, claro, pelo que disposto no art. 26-A, §1o, que muitos autores informam que necessitará de prévia interpelação pelo adquirente no prazo ali disposto, sob pena de decadência. Esta questão, contudo, não é pacífica e necessitará de posicionamento da jurisprudência, pois há quem afirme que inexistindo o quadro-resumo ficará facultado ao adquirente resolver o contrato a qualquer tempo por culpa do empreendedor.

Por outro lado, as mudanças em relação ao distrato trazidas pela inclusão do art. 32-A na Lei 6.766/79, que são mais fortes e culminaram, a nosso ver, facilitando a vida do empreendedor.

A questão toda refere-se a eventual resolução contratual por culpa do adquirente, quando os valores deverão ser restituídos pelo vendedor mediante compensação de algumas despesas que já ficaram pré-estabelecidas, são elas:

a) valor mensal correspondente a fruição do imóvel, até o percentual de 0,75% sobre o valor atualizado do contrato;

b) 10% de cláusula penal do valor atualizado do contrato;

c) encargos moratórios (juros e eventual multa moratória que não tenha como idêntico motivo a cláusula penal);

d) impostos e contribuições condominiais ou associativas vinculadas ao lote, vencidas durante a fruição do adquirente;

e) comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.

As fixações trazidas pela norma dão maior segurança jurídica às relações mas a grande mudança fica a cargo do §1o do art. 32-A, que informa que o prazo para a restituição dos valores remanescentes, após os descontos autorizados, deve ser paga em até 12 parcelas mensais após o período de carência. Este, que é de 180 dias após a conclusão das obras nos loteamentos com obras em andamento, e de 12 meses após a resolução contratual naqueles loteamentos já prontos.

Caso o lote objeto da resolução seja comercializado novamente pelo empreendedor, este apenas poderá ser registrado em nome de novo adquirente após comprovado pelo empreendedor que iniciou a restituição dos valores, isto é, caso a venda seja feita antes do prazo de carência, necessário será uma “antecipação” da restituição dos valores ao pretérito adquirente por parte do empreendedor.

Outros pontos relevantes trazidos pela nova lei refere-se a possibilidade de utilização do Oficial de Registro de Imóveis para se consignar a devolução de valores caso o adquirente não concorde em recebe-las; a necessidade de indenização de benfeitorias necessárias e úteis realizadas no lote; e, por último, no caso do distrato ocorrer após o adquirente ter pago 1/3 do contrato, ser autorizado novo registro do mesmo lote apenas depois de apresentar-se o distrato assinado pelas partes e comprovada a restituição da parcela única ou primeira parcela do montante a ser restituído ao adquirente.

Para concluir, esclarece-se que essas normas não se aplicam aos contratos de compra e venda garantidos por alienação fiduciária e que as alterações, sem dúvida, trouxeram bastante segurança jurídica para o empreendedor, que agora poderá trabalhar desde o início do empreendimento ciente dos valores que poderá reter, mas, principalmente, de que eventuais resoluções durante as obras não lhe causará imediato desfalque de caixa.