Contrato de locação é documento pelo qual se formaliza a negociação entre locador e locatário para permitir o uso de determinado imóvel, por um determinado lapso temporal, mediante ao pagamento de aluguel.

De acordo com o Código Civil de 2002, em seu artigo 565, o contrato de locação é: “É o contrato pelo qual uma das partes se obriga a ceder a outra, por tempo determinado ou não, o uso e o gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição”.

A Lei n. 8.245 de 1991, popularmente conhecida como Leio do inquilinato, trata sobre locações de imóveis urbanos e seus procedimentos, da mesma maneira que coloca igualdade entre as partes contratantes, colocando locador e locatário em posição paritária, dispondo direitos e deveres para ambas as partes.

No decorrer do cumprimento do contrato, poderá ocorrer a quebra do acordo de vontades estabelecido entre locador e locatário. Esse rompimento antecipado pode causar prejuízos e dessa maneira, ensejar a aplicação de penalidades previstas pelas cláusulas de multa no contrato estabelecido pelas partes.

Duas das penalidades que podem ser previstas em cláusulas do contrato são a multa moratória e a multa compensatória. Esses tipos de cláusulas, habitualmente são elaboradas com base em um valor anteriormente estabelecido pelas próprias partes contratantes, à título de indenização para quando houver o descumprimento culposo da obrigação.

A multa moratória pode ser aplicada para os casos de inadimplemento das obrigações pactuadas, como por exemplo quando o inquilino atrasa o pagamento do aluguel ou de algum outro encargo, tem carácter de punição ao infrator.

Já a multa compensatória é aquela que visa compensar a parte prejudicada pela quebra do contrato. Funciona como uma prévia avaliação das perdas e danos, sem que se precise comprovar o prejuízo sofrido. Um exemplo de aplicação desse tipo de multa ocorre quando o inquilino desocupa o imóvel antes do fim do prazo contratado[1].

Destarte, diferentes atitudes dos contratantes implicam na incidência de um ou outro tipo de multa.O questionamento se dá no sentido de: pode-se cumular ambas as multas quando o contrato de Locação findar de maneira antecipada?

Insta mencionar que ambas as penalidades têm razões de existências distintas.

Enquanto multa moratória tem o condão de desestimular o pagamento da obrigação fora da data pactuada, a multa compensatória, por rescisão antecipada do contrato, tem por objeto principal proporcionar ao locador certa compensação pelo fato de que seu imóvel não mais renderá frutos de uma hora para outra. Assim, a quantia servirá para amortizar um prejuízo inesperado, já que o locador tinha uma expectativa de recebimentos por maior prazo.

Por conseguinte, se o locatário vem atrasando os aluguéis e, em dado momento, devolve as chaves do imóvel justamente por conta destes aluguéis atrasados, não há o que falar em surpresa do locador com a rescisão contratual.

O entendimento é de que a cobrança da multa indenizatória somada à multa moratória configura uma penalização dupla sobre a mesma infração, também chamado de "bis in idem", o que é vedado.

Prosseguindo no tema, o Tribunal de Justiça do Paraná proferiu julgado no mesmo sentido:[2]

''APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. EXECUÇÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. EXCESSO DE EXECUÇÃO COMPROVADO DIANTE DA COBRANÇA CUMULADA DE MULTA MORATÓRIA E BONIFICAÇÃO DE PONTUALIDADE. IMPOSSIBILIDADE. BIS IN IDEM. SUBSTITUIÇÃO DO DESCONTO PONTUALIDADE PELA MULTA MORATÓRIA POR SER MENOS GRAVOSA AO DEVEDOR. CONTRATO QUE PREVÊ INCIDÊNCIA DE MULTA MORATÓRIA E MULTA COMPENSATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO NA ESPÉCIE. MESMO FATO GERADOR CONSUBSTANCIADO NA INADIMPLÊNCIA DOS ALUGUERES. RECÁLCULO DO VALOR DA EXECUÇÃO QUE DEVERÁ LEVAR EM CONTA O REAJUSTE PERIÓDICO DO ALUGUEL PREVISTO CONTRATUALMENTE. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. DESNECESSIDADE DE PRODUÇÃO DE OUTRAS PROVAS. AGRAVO RETIDO NÃO PROVIDO. RECURSO DE APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - ApCiv 1.373.558-9 - 11.ª Câmara Cível - j. 11/11/2015 - julgado por Sigurd Roberto Bengtsson - DJe 24/11/2015 - Área do Direito: Tributário)''

Já, quando houver causas diferentes que justifiquem a aplicação das duas multas, aí então a cumulação não é proibida. Para exemplificar essa situação, imagine a seguinte situação: além de dever o aluguel, o locatário está utilizando um imóvel que tens fins residenciais para fins comerciais. Para este caso, há possibilidade de ingresso de ação judicial de despejo, vez que o locatário está cometendo o ilícito de utilizar o imóvel para finalidade diversa daquela do contrato, cobrando a multa compensatória por infração contratual e, simultaneamente, também cobrar a multa moratória pelo atraso dos aluguéis.

Por finalmente, conclui-se que se o locatário resolver devolver as chaves do imóvel locado, exatamente porque se vê numa situação financeira irreversível, com a dívida aumentando e ficando sem ter possibilidades de se tornar adimplente novamente, então a única multa aplicável será a moratória, sem que seja aplicada a compensatória.

[1] Lei 8.245/1991 -  Art. 4° Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.      (Redação dada pela Lei nº 12.744, de 2012)

[2] BRASIL. Tribunal de Justiça do Paraná. Apelação Cível n. 1.373.558-9; rel. Sigurd Roberto Bengtsson, 11.ª Câmara Cível - j. 11/11/2015.