A (des) necessidade de apresentação de CND do vendedor na compra de imóvel.

Ao pretender adquirir um bem imóvel, como uma casa, um terreno, um apartamento ou, ainda, para o desenvolvimento de um empreendimento imobiliário, é recomendável que se investigue a vida financeira pregressa dos proprietários, da mesma maneira que do imóvel que se pretende comprar.

Verificar a situação pessoal daquele que se dispõe a vender um imóvel é fundamental para a segurança da negociação imobiliária. A investigação sobre o vendedor tem por finalidade, a verificação de qualquer óbice jurídico para a concretização ou não do negócio imobiliário.

Due Diligence imobiliária é como se chama essa pesquisa prévia e ela tem por escopo a detecção de possíveis riscos na realização do negócio, além de conferir ao possível comprador segurança jurídica, evitando dores de cabeças futuras.

Contudo, nem sempre é uma tarefa fácil a busca por possíveis entraves que possam impossibilitar a finalização da transação imobiliária, já que por muitas vezes os vendedores possuem mais de um domicilio e também a demora na busca e resultado da Due Diligence, tornando-se assim, inevitável que ainda haja um certo grau de insegurança jurídica para o comprador.

Para atenuar essas questões é que surgiu o princípio da concentração dos atos na matrícula, resultado de uma construção doutrinária e jurisprudencial que findou, no ano de 2015 na Lei 13097/2015.

Esse princípio significa que tudo que refletir sobre o imóvel, deve, impreterivelmente, estar registrado ou averbado em sua respectiva matrícula. Assim sendo, por este corolário, apenas há proteção jurídica, para o que estiver devidamente descrito na matrícula e a situação que não estiver ali registrada, não poderá ser oposta a ninguém.

Nesta mesma esteira, o Superior Tribunal de Justiça – STJ, sumulou o entendimento por meio da Súmula nº 375: “O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.”

A matrícula imobiliária deve ser um retrato fiel de tudo que já ocorreu com aquele imóvel, ou seja, deve contar a história do bem, é neste documento que estará registrado as compras e vendas posteriores, quem foram os proprietários daquele imóvel, existência de ônus real, celebração de matrimônio que afete a propriedade, dentre outros. É nela que se encontra todas as características, localização, medições e, primordialmente, quem é o real proprietário daquele bem.

Isto quer dizer que, em se tratando de análises imobiliárias, a matrícula é documento essencial, especialmente por ser a maior fonte de informações formais e juridicamente reconhecidas de um imóvel.

Recentemente uma mudança na legislação desincumbiu o comprador e vendedor de apresentar certidões negativas no processo de compra e venda do imóvel. O intuito desse novel legislativo é que a certidão de matrícula do imóvel informe qualquer questão que coloque em risco a transação imobiliária.

Pela nova regra, estabelecida na Lei 14.382 de 2022[1], o comprador deixa de ser responsabilizado por dívidas que não estejam registradas na matrícula do imóvel, protegendo e primando por sua boa-fé.

A responsabilidade de informar a existência de uma dívida ou de ação judicial na matrícula do imóvel, cabe ao credor. O objetivo dessa disposição legislativa é com o passar do tempo, reduzir o número de processos de credores cobrando uma dívida oriunda de antigos proprietários, dos novos compradores.

Por disposição da nova lei, as serventias devem fornecer os serviços de forma digital e devem estar conectadas para disponibilizar certidões de qualquer local do país. Destarte, o futuro comprador pode consultar por conta própria a matrícula atualizada e a Certidão de Ônus Reais do imóvel de seu interesse.

Tendo em consideração o supra descrito, e tomando por base que, para fins imobiliários, a Lei 14.382/2022 ainda é bastante nova, não tem como saber como a jurisprudência vai tratar desse assunto futuramente.

Dessa forma, por mais que haja previsão na nova legislação para a dispensa das CND´S do vendedor, prudente ainda é, o comprador realizar a Due Diligence, uma vez que, a dispensa dessas certidões por parte do comprador pode caracterizar má-fé deste, já que não se precaveu em procurar saber de pendências de demandas judicias, o que permitiria o reconhecimento por parte do juízo de fraude à execução. 

No fim das contas, recomendado é, que o comprador tenha a cautela necessária e solicite as certidões negativas de débitos dos vendedores, até porque, muitas delas é possível a solicitação na rede mundial de computadores, de maneira gratuita, e, dessa maneira, comprovará sua boa-fé em uma possível alegação de fraude à execução.