A Lei do Inquilinato1  dá os ditames ao bom andamento das relações entre locadores e locatários. A legislação mencionada tem o condão de diminuir os riscos de prejuízo para o proprietário do imóvel, em decorrência de mau uso e, proteger o inquilino de sofrer abusos quanto a reformas, manutenções e despesas.   

O aluguel de bem imóvel requer atenção e cuidado, assim, será no contrato que ficará estabelecido as responsabilidades sobre a conservação dos imóveis.

A conservação de um imóvel locado é o mesmo que dar manutenção a algo que já funciona regularmente e que está livre de qualquer defeito.

Destarte, prediz o Art. 232 , inciso III da Lei 8245/91 que o locatário é obrigado a restituir o imóvel, ao término da locação, no mesmo estado em que recebeu.

Já no que tange ao Processo de Execução, consubstanciado no contrato de locação, a teor do Art. 783 do Código de Processo Civil, qualquer execução deve ter por amparo um título executivo representativo de obrigação certa, líquida e exigível.

Segundo a lição de Humberto Theodoro Júnior3 :

''Esses requisitos indispensáveis para reconhecer-se ao título a força executiva legal são definidos por Carnelutti nos seguintes termos: o direito do credor 'é certo quando o título não deixa dúvida em torno de sua existência; líquido quando o título não deixa dúvida em torno de seu objeto; exigível quando não deixa dúvida em torno de sua atualidade'. Em outras palavras, mas com o mesmo alcance, ensina Calamandrei que ocorre a certeza em torno de um crédito quando, em face do título, não há controvérsia sobre sua existência (an); a liquidez, quando é determinada a importância da prestação (quantum); e a exigibilidade, quando o seu pagamento não depende de termo ou condição, nem está sujeito a outras limitações.''

Nos casos de locação de imóvel, o contrato de locação escrito e pertinentemente assinado pelas partes, constitui documento hábil à propositura de Ação de Execução em decorrência de título executivo extrajudicial.

A celeuma se apresenta quando o locador, propõe diretamente Ação de Execução para cobrar do locatário os aluguéis e encargos que deixou de adimplir, mais o valor dos  reparos feitos no imóvel, após a saída do inquilino.

Tem-se que a  pretensão de cobrança dos custos conjecturados de reparação de avarias identificadas em vistoria final, sem a presença dos locatários, padece de certeza e liquidez, sendo inapropriada por meio de execução direta, devendo ser analisada em ação própria, em que será possível estimar a efetiva responsabilidade dos então locatários e o correto valor eventualmente devido.

Nesse mesmo viés o Tribunal de Justiça de Santa Catarina entendeu:

''PROCESSUAL CIVIL E CIVIL - EMBARGOS À EXECUÇÃO - CONTRATO DE LOCAÇÃO - GASTOS DE REPARAÇÃO DO IMÓVEL APONTADOS EM LAUDO DE VISTORIA - DESCABIMENTO - FALTA DE CERTEZA E EXIGIBILIDADE - ALUGUÉIS E ENCARGOS - RESPONSABILIDADE DOS INQUILINOS ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES E IMISSÃO NA POSSE PELO LOCADOR1 Consoante o disposto no art. 783, do Código de Processo Civil, para realizar qualquer execução é necessário que o título a ser executado represente dívida certa, líquida e exigível.[..]2 A pretensão de cobrança dos custos estimados de reparação de avarias identificadas em vistoria final sem a presença dos inquilinos padece de certeza e liquidez, sendo descabida através de execução direta, devendo ser apurada em ação própria, em que será possível aferir a efetiva responsabilidade dos então locatários e o correto valor eventualmente devido.[...].(TJSC, Apelação n. 0306276-03.2016.8.24.0023, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Luiz Cézar Medeiros, Quinta Câmara de Direito Civil, j. 18-08-2020).''

Portanto, será necessário o ajuizamento de ação de cobrança para a discussão do valor a ser realmente pago ou não pelo locatário, já que haverá necessidade de dilação probatória para melhor definição do que efetivamente venha a ser devido a título de conserto de eventuais avarias.

Por finalmente, conclui-se que para cobrança de eventuais despesas de reparação de imóveis locados, o caminho a ser perquirido é por meio de Ação de Cobrança e não diretamente a Ação de Execução, já que não há título executivo extrajudicial constituído de certeza, liquidez e exigibilidade.

1BRASIL. Lei nº 8245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Brasília.

2Art. 23. O locatário é obrigado a:

[...]

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

[...]

3THEODORO JÚNIOR, Humberto. Curso de Direito Processual Civil. 50 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2017. p. 258.