As taxas condominiais são aquelas vertidas pelos condôminos de determinado condomínio edilício com o objetivo de arcar com os custos de manutenção do mesmo.
É sabido que os condomínios edilícios possuem áreas que são privativas de cada condômino e outras que são comuns, como hall de entrada, áreas de lazer, salão de festas, elevador, dentre outras. Para custear as áreas comuns, os titulares das áreas privativas necessariamente realizam um rateio.
A fim de apurar com maior facilidade os montantes a serem vertidos por cada condômino, e, considerando que nem sempre todas as áreas privativas têm tamanhos idênticos, muito comum que no momento da instituição do condomínio seja adotado o regramento de rateio previsto/sugerido pela legislação vigente (art. 1336, I, do Código Civil de 2002), que é o proporcional à fração ideal de cada titular em relação ao solo ocupado pelo condomínio edilício.
Desta forma, por regra, aquele que possui uma área privativa maior pagará, proporcionalmente, um valor superior àquele da área privativa menor, coisa que numa primeira vista parece justo.
Ocorre que atualmente é bastante normal que algumas unidades privativas, costumeiramente chamadas de apartamentos “diferenciados”, possuem uma área privativa que pode ser o dobro daquelas dos apartamentos “tipo”. Por consequência, se utilizada a fórmula prevista na legislação a taxa condominial dos apartamentos “diferenciados” será o dobro daquela dos apartamentos “tipo”.
Tamanha diferença nem sempre será justificada, afinal, nem todas as despesas comuns do condomínio edilício possui direta relação com o tamanho da unidade privativa, como é o caso do uso do elevador, limpeza hall de entrada, manutenção áreas de lazer, despesas bancárias, despesas com pessoal, dentre outras. Afinal, a área geralmente externa destes apartamentos “diferenciados” não importa, necessariamente, em aumento da capacidade de habitantes ou usuários daquele apartamento a ponto de incrementar o custo de manutenção do condomínio edilício.
Desta forma, se não se justifica a diferença das contribuições condominiais entre as unidades privativas, haverá, para aquele que paga menor valor, um enriquecimento sem causa – situação esta vedada pelo art. 884 do Código Civil de 2002.
O tema é controverso – principalmente porque há legislação em sentido contrário ao que se expõe aqui – no entanto, já decidiu o Superior Tribunal de Justiça:
Trata-se de recurso especial interposto pelo CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO EUNICE MARIA, com fundamento no art. 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, assim ementado (fl. 347, e-STJ): CONDOMÍNIO EDILÍCIO. CRITÉRIOS PARA O RATEIO DAS DESPESAS. A soberania da assembléia geral não autoriza que se locupletem os demais apartamentos pelo simples e singelo fato de o apartamento do autor possuir uma área maior, já que tal fato, por si só não aumenta a despesa do condomínio, não confere ao proprietário maior benefício do que os demais e finalmente, a área maior não prejudica os demais condôminos. A ressalva legal, salvo disposição em contrário, deixou à assembleia geral na elaboração da Convenção de Condomínio ou em deliberação extraordinária a fixação da contribuição fora do critério da fração ideal para que fosse adotado com justiça o princípio do uso e gozo efetivo dos benefícios ofertados com a despesa - inteligência dos artigos 12, § 10 da Lei 4.591/64 e artigo 1336, inciso 1 do Código Civil, com a redação dada ao inciso pela Lei nO 10.931, de 02/08/2004. A cobrança de rateio de despesas de condomínio de unidade com fração ideal maior, sem se observar o princípio do proveito efetivo revela enriquecimento sem causa abominado pelo artigo 884 do Código Civil. Opostos aclaratórios (fls. 355/357, e-STJ), foram acolhidos para suprir omissão (fls. 359/363, e-STJ). Nas razões do especial, a ora recorrente aponta ofensa aos arts. 12, § 1°, da Lei n. 4.59/64, 1.336, I, do Código Civil, além de dissídio jurisprudencial. Alega serem as cobranças lídimas, pois obedecem ao critério legal - fração ideal - devidamente definido em Assembleia Geral. Contrarrazões às fls. 406/422, e-STJ; e, após decisão de admissibilidade do recurso especial, os autos ascenderam a esta egrégia Corte de Justiça.
[...]
1. O Tribunal de origem fundou seu convencimento na impossibilidade de enriquecimento ilícito - art. 884 do Código Civil -, uma vez que a área maior do apartamento do autor da ação não onera a mais os demais condôminos, verbis (fls. 349/351, e-STJ): No caso dos autos, a soberania da assembleia geral não autoriza que se locupletem os demais apartamentos pelo simples e singelo fato de o apartamento do autor possuir uma área maior, já que tal fato, por si só não aumenta a despesa do condomínio, não confere ao proprietário maior benefício do que os demais e finalmente, a área maior não prejudica os demais condôminos. Essa prova foi produzida pelo apelante na perícia.
[...]
A cobrança de rateio de despesas de condomínio de unidade com fração ideal maior, sem se observar princípio do proveito efetivo revela enriquecimento sem causa abominado pelo artigo 884 do Código Civil. O pedido do apelante procede. Procede também o pedido de devolução do que ultrapassou o devido a ser custeado pelo apelado mediante contribuições dos demais condôminos em favor do apelante. De fato, dispõe o art. 884 do Código Civil que aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários. O condômino a quem foi cobrado e pagou além do devido tem direito à restituição do indébito custeado pelo condomínio, ficando isento de participar do rateio. [...]
(STJ. RECURSO ESPECIAL Nº 1.104.352 - MG (2008/0256572-9. Ministro MARCO BUZZI, 16/05/2013)
Como possível verificar, uma vez não constatado efetivo proveito econômico no pagamento à maior realizado por aquele condômino que paga um valor superior de taxa condominial em razão da fração ideal auferida, configurado o enriquecimento sem causa dos demais condôminos, logo, possível a revisão e/ou alteração do formato de contribuição.
Assim, possível seria afirmar que existindo discrepância e ausência de proveito econômico entre o valor pago a maior por um ou alguns condôminos, ainda que exista uma convenção condominial que preveja contribuições diretamente relacionadas com a fração ideal, poderá o condômino que se sentir lesado requerer a alteração do formato de contribuição para evitar o enriquecimento sem causa dos demais condôminos.
