Responsabilidade Civil dos Corretores de Imóveis

A responsabilidade civil dos corretores de imóveis diz respeito à obrigação de reparar os danos causados a terceiros, decorrentes de sua atuação profissional.

O Código Civil Brasileiro estabelece que o corretor de imóveis responde pelos prejuízos causados por negligência, imprudência, imperícia e até mesmo pela falta de informação adequada e correta sobre os imóveis em negociação.

Quanto à responsabilidade civil do corretor de imóveis, pertinente colacionar o que dispõe o Código Civil:

Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.

Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.

Dentre as situações que podem gerar a responsabilidade civil do corretor de imóveis estão o fornecimento de informações falsas ou omitidas, a não realização de vistorias adequadas no imóvel, a falta de diligência na busca de informações sobre a regularidade do imóvel e das partes envolvidas, como exemplo: comercializar imóveis que não possuem registro de incorporação imobiliária na matrícula, entre outras condutas que causam prejuízos aos envolvidos e/ou terceiros.

Acerca da atuação do corretor, Flávio Tartuce elucida:

Em relação ao corretor, este é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios (obrigação de meio ou diligência). O corretor, deve, ainda, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiveram ao seu alcance, acerca da segurança ou riscos do negócio, das alterações de valores, e de tudo mais que possa influir nos resultados da incumbência, sob pena de responder por perdas e danos. Todos esses deveres constam do art. 723 do CC, cujo desrespeito gera a resolução do contrato. (Direito civil: teoria geral dos contratos e contratos em espécie. 5 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2010, p. 532).

Para que a responsabilidade civil do corretor seja efetiva, é necessário comprovar o dano sofrido pela parte prejudicada, a conduta negligente do corretor e o nexo causal entre a conduta e o dano.

Caso seja comprovada a responsabilidade civil do corretor de imóveis, ele poderá ser obrigado a reparar os danos causados, seja por meio de indenização por danos materiais ou morais[1], ressarcimento de valores ou até mesmo pela resolução de contrato de compra e venda.

É importante destacar que o corretor de imóveis também pode ser responsabilizado de forma solidária com a promitente vendedora/incorporadora/construtora, caso omita informações que tinha conhecimento. Veja-se:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZATÓRIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. UNIDADES AUTÔNOMAS. LOTEAMENTO IRREGULAR. EMPREENDIMENTO NÃO IMPLANTADO. SENTENÇA QUE CONDENOU SOLIDARIAMENTE A CONSTRUTORA E O CORRETOR CONTRATADO PELOS AUTORES AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. RECURSO DO CORRETOR E IMÓVEIS. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. INSUBSISTÊNCIA. TEORIA DA ASSERÇÃO. PRETENSÃO LASTREADA NA TESE DE MÁ PRESTAÇÃO DOS SERVIÇOS DE INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. PERTINÊNCIA TEMÁTICA DO PROFISSIONAL EVIDENCIADA. PREFACIAL REJEITADA.MÉRITO. SERVIÇOS DE CORRETAGEM. RELAÇÃO DE CONSUMO. APLICAÇÃO DO CDC. VULNERABILIDADE DOS CONTRATANTES, QUE BUSCAM A EXPERTISE DO PROFISSIONAL PARA QUE LHES OFEREÇA O NEGÓCIO MAIS VANTAJOSO. RESPONSABILIDADE DO CORRETOR IMOBILIÁRIO. MANUTENÇÃO DO DEVER DE INDENIZAR. APRESENTAÇÃO DE NEGÓCIO AOS CONTRATANTES ENVOLVENDO OBJETO ILÍCITO QUE CONFIGURA PRESTAÇÃO FALTOSA DOS SERVIÇOS DE INTERMEDIAÇÃO. VIOLAÇÃO AOS DEVERES DE PRUDÊNCIA E DILIGÊNCIA PREVISTOS NO ART. 723 DO CÓDIGO CIVIL.

[1] Para a configuração do dano moral o sofrimento de quem se diz ofendido deve ultrapassar a linha da normalidade, atingindo sobremaneira a reputação, a honra ou a integridade moral do indivíduo e o seu comportamento psicológico. Não merece indenização o simples desagrado, a irritação ou o aborrecimento do outro diante de situação cotidiana ou de mero inadimplemento contratual no qual não se verificou nenhuma abusividade suscetível de causar à parte grave constrangimento (TJSC, Ap. Cív. n. 0001368-24.2014.8.24.0062, de São João Batista, rel. Des. Sebastião César Evangelista, j. em 26-10-2017).

INCIDÊNCIA NA VEDAÇÃO CONTIDA NO ART. 20, V, DA LEI 6.530/78. IRREGULARIDADE PREVISTA EXPRESSAMENTE NO CONTRATO, SENDO DE PLENA CIÊNCIA DOS AUTORES. IRRELEVÂNCIA. CORRETOR QUE, SE PERMITE A CELEBRAÇÃO DA AVENÇA E AUFERE REMUNERAÇÃO PELA APROXIMAÇÃO DAS PARTES, ASSUME OS RISCOS INERENTES AOS DESDOBRAMENTOS DA SITUAÇÃO DE IRREGULARIDADE DO IMÓVEL COMERCIALIZADO. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS FIXADOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. O corretor imobiliário que, contratado pelo comprador, aproxima as partes para realização de negócio envolvendo imóvel situado em loteamento irregular, é responsável pelos eventuais danos suportados pelo cliente em razão da inexecução da avença. A hipótese caracteriza má prestação dos serviços de intermediação, pois afronta aos deveres de diligência e prudência exigidos pelo art. 723 do Código Civil e incide na vedação contida no art. 20, V, da Lei 6.530/78." (TJSC, Apelação Cível n. 0310848-45.2015.8.24.0020, de Criciúma, rel. Des. Saul Steil, Terceira Câmara de Direito Civil, j. 15-05-2018). 

Portanto, para evitar problemas de responsabilidade civil, é recomendado que o corretor de imóveis sempre atue de forma diligente, prestando informações claras e fidedignas, realizando vistorias adequadas nos imóveis e buscando obter todas as informações relevantes sobre a negociação. Ademais, é fundamental que o corretor esteja sempre atualizado em relação às leis e normas que regem sua atividade profissional.

É o parecer.

Nadini Pozzobon

OAB/SC 66547