Atualmente a insuficiência de infraestrutura nas cidades, para atender as necessidades da população, como por exemplo a escassez de espaços urbanos para moradia, corroboram para a proliferação de condomínios edilícios e loteamentos.

O loteamento é uma forma em que o empreendedor imobiliário pode então realizar a venda de imóveis, por meio do parcelamento do solo.  Este parcelamento é uma atividade que impacta o meio ambiente e por isso, submete-se a restrições constitucionais, limitações advindas do direito de vizinhança, assim como a limitações administrativas e urbanísticas.

Dito isso, o projeto de um loteamento se submeterá a apreciação de técnicos de engenharia, de engenheiros ambientais, aspectos jurídicos e urbanísticos e assim, deverá atender e respeitar as limitações e requisitos dispostos em leis e diretrizes definidas pelos órgãos públicos.

Nesse sentido, a Lei 6.766/1979 tem por objeto a delimitação, requisitos e procedimentos para regular o parcelamento do solo urbano com a finalidade de vendas sucessivas à população interessada. 

A mencionada legislação permite que no projeto de loteamento, o loteador adote cláusulas urbanísticas convencionais, mais rígidas que as restrições impostas pela Lei, essas cláusulas visam atender os anseios e direitos dos moradores que optarem pelo controle do adensamento e verticalização daquela determinada área, bem como atender a um padrão estético e sossego.

O Art. 6º da Lei 6.766/79, dispõe sobre condições a serem seguidas pelo loteador e apresentadas ao poder municipal anteriormente a elaboração do projeto: 

''Art. 6º. Antes da elaboração do projeto de loteamento, o interessado deverá solicitar à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando for o caso, que defina as diretrizes para o uso do solo, traçado dos lotes, do sistema viário, dos espaços livres e das áreas reservadas para equipamento urbano e comunitário, apresentando, para este fim, requerimento e planta do imóvel contendo, pelo menos:

I - as divisas da gleba a ser loteada;

II - as curvas de nível à distância adequada, quando exigidas por lei estadual ou municipal;

III - a localização dos cursos d’água, bosques e construções existentes;

IV - a indicação dos arruamentos contíguos a todo o perímetro, a localização das vias de comunicação, das áreas livres, dos equipamentos urbanos e comunitários existentes no local ou em suas adjacências, com as respectivas distâncias da área a ser loteada;

V - o tipo de uso predominante a que o loteamento se destina;

VI - as características, dimensões e localização das zonas de uso contíguas.''

O estabelecimento de normas e condições para a utilização e parcelamento do solo urbano, tem por incumbência assegurar condições ínfimas de habitabilidade da moradia, da mesma forma que a garantia do respeito ao traçado urbano e o uso do solo urbanizável.

Nas restrições previstas na lei urbanística, a restrição convencional é subsidiária e por isso, pode ser usada para aumentar as restrições legais existentes ou de fazer existir uma restrição urbanística quando não houver a restrição legal.

Daí, vem o questionamento se é admissível o afrouxamento dessas cláusulas restritivas convencionais, diretamente pelo poder público, por meio de legislação posterior ou não.

O Direito vai se modificando e evoluindo conforme as transformações da própria sociedade, tendo em vista que não é estagnado, nem mesmo imutável.

Por essa percepção, a flexibilização das restrições convencionais, pela via legislativa, estará subordinada à não regressão das garantias e progressos urbanísticos já garantidos no passado, eis que são considerados legados a serem salvaguardados para as futuras gerações.

Contudo, podem as restrições urbanas serem abrandadas por motivos que podemos aqui expor, tendo como exemplo a mudança da destinação ou aspecto de determinada região ou bairro, por vontade do poder público; a modificação do direito de propriedade em questão (querendo assim dizer que a restrição anteriormente imposta, por questões de ordem pública o legislador entende por proibi-las no cenário atual) e até mesmo a perda da utilidade técnica e prática daquela restrição.

Referências Bibliográficas:

NASCIMENTO, Fábio Severiano do. As restrições Convencionais e as Leis Urbanísticas no Loteamento. Revista de Direito da Cidade, Rio de Janeiro, v. 1, n. 4, p. 1-35, jan. 2012. Semanal. Disponível em: https://www.e-publicacoes.uerj.br/index.php/rdc/article/view/9694/7594. Acesso em: 15 set. 2021.

BRASIL. Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979. Dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano e dá outras Providências. Brasíli, 19 dez. 1979. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6766.htm. Acesso em: 15 set. 2021.